سید فرهاد میرگذار لنگرودی وکیل دادگستری

نگاهی به قانون رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک

 انواع دعوی رفع تصرف غاصبانه و  رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب

۱- دعوی خلع ید:

برای اینکه متصرف سابق بتواند متوسل به این نوع دعوی که با تنظیم دادخواست حقوقی صورت می پذیرد بشود بایستی  مالک ملک مورد ادعای تصرف باشد و در این راستا دلایل مالکیت خود را نیز ضم دادخواست نماید فی الواقع طرح دعوی خلع ید فرع بر دعوی مالکیت است یعنی ابتداً دادگاه وارد بحث مالکیت شده و در صورت احراز مالکیت خواهان وارد رسیدگی در خصوص خلع ید می گردد. البته اگر متصرف لاحق که لفظ غاصب متناسب بر وضع وی است بر روی ملک اقدام به ایجاد مستحدثات و اعیانی کرده باشد مالک بایستی در ضمن دادخواست ، درخواست قلع و قمع مستحدثات غاصبانه را نیز علاوه بر خلع ید از دادگاه حقوقی نماید. احکام این دعوی در خصوص دعوی اموال غصب شده منقول نیز مترتب است.

۲- دعوی تصرف عدوانی:

قانونگذار جهت صیانت از نظم عمومی و احترام به تصرفات حالیه چتر حمایتی خود را فقط محدود به مالک ملک ننموده است و وقتی تصرفات متصرف سابق به صورت عدوانی و با قهر و غلبه و برخلاف رضایت وی از او سلب گردد، متصرف سابق که هر چند مالک نیز نباشد می تواند حتی علیه مالک اصلی که ملک را از تصرف وی به نحو عدوان و برخلاف رضایت او و بدون رعایت تشریفات قانونی خارج کرده اقامه دعوی نماید .در واقع حق طرح این دعوی واکنش در برابر شخصی است که حتی وصف مالک را دارد ولی با اختلال در نظم عمومی و آرامش با قهر و غلبه ملک خود را از تصرف متصرف خارج کند در حالی که در نظام قاضی ما دادگستری خصوصی وجود نداشته و کسی نمی تواند قضاوت گر اعمال خود باشد فلذا مالک نمی تواند خود را محق تشخیص دهد و با توسل به زور ملک را از دست متصرف خارج کند، بنابراین باید مالک با اتکا به طرق قانونی و طرح دعوی خلع ید یا تخلیه اقدام به باز پس گرفتن ملک خود کند نه به زور و عدوان، بنابراین دعوی تصرف عدوانی حقوقی جهت جلوگیری از اقدامات خودسرانه افراد وضع شده است. علی ایحال در دعوی تصرف عدوانی خواهان تکلیفی در جهت ارائه دلایل مالکیت ندارد و همین که برای مرجع رسیدگی کننده اثبات کنند که عملاً ملک در تصرف وی بوده و خوانده به نحو عدوان از تصرف وی خارج نموده کفایت می کند و اگر متصرف عدوانی اقدام به احداث مستحدثات و یا غرس اشجار (کاشتن درخت) در ملک نماید خواهان می تواند درخواست قلع و قمع اشجار و بنا را نیز بخواهد، البته قلع و قمع در صورتی انجام می شود که متصرف عدوان ادعای مالکیت نداشته باشد در این صورت بایستی طرف یک ماه نسبت به طرح دعوی مالکیت اقدام نماید.

۳- طرح دعوی تصرف عدوانی کیفری:

در این دعوی که بر مبنای ماده ۵۹۰ قانون مجازات اسلامی طرح می شود، قاضی پس از احراز عناصر سه گانه جرم و ترتیب آن بر موضوع پرونده می تواند برای متصرف عدوانی از یکماه تا یکسال حبس در نظر بگیرد و دستور اعاده وضع به حال سابق و قلع و قمع مستحدثات را صادر کند، در این که آیا این دعوی فقط توسط مالک قابلیت طرح دارد یا متصرف غیر مالک هم مانند دعوی تصرف عدوانی حقوقی حق طرح دعوی را دارد یا نه، بین حقوقدانان و رویه قضایی اختلاف است که رویه قضایی به حق متمایل به شناسایی حق طرح دعوی تصرف عدوانی توسط مالک رسمی دارد.

همانطور که گذشت در سه نوع دعوی بررسی شده مربوط به تجاوز به املاک، مالک یا متصرف حق درخواست قلع و قمع مستحدثات متصرف عدوانی یا غاصبانه را خواهد داشت، امری که شرع نیز به صراحت بر آن صحه گذاشته است و برخورد قاطعانه با غاصب را رویه خود قرار داده است، لیکن در ماده واحده ای راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به ملاک که مصوب ۱۳۵۸ می باشد آمده است ” در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و غیر مجاز در املاک مجاور هرگاه محرز شود که طرز دعوی یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده بنا یا مستحدثات متوجه طرف می شود و به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد، در صورتی که طرف دعوی قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می دهد و در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیر مجاز داده خواهد شد. “

بنابراین این ماده واحده برخلاف سیر قانونگذاری مدونه و شرعیه می باشد. و حتی در دعوی تصرف عدوانی حقوقی که ممکن است توسط غیر مالک طرح شود با ضمانت اجرای سنگین اجرای حکم پیش از قطعیت و امکان اجرای حکم با شرایطی در قلع بنا و حتی زراعت انجام شده بر روی زمین پیش بینی نموده است بنابراین باید اجرای ماده واحده مذکور را در حد نص آن محدود نمود تا بهانه اشتباه متمسک متجاوز به حدود مالکیت همسایه قرار نگیرد. و یا اینکه وجود ضمانت اجرای پرداخت خسارت باعث آسودگی خاطر در سهل انگاری در تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی نگردد، امری که اگر با  آن ساده برخورد شود باعث ایجاد دعاوی و اختلافات آتی در موضوعات مختلف مثلاً اصلاح سندهای مالکیت و … خواهد شد و اسباب سلب آرامش را فراهم خواهد کرد.

بنابراین این ماده واحده بنابر نص صریح آن فقط در صورت احراز اشتباه و عدم قصد تجاوز و البته خسارت جزئی تجاوز در مقایسه با خلع ید و قلع بنا قابل اجراست و نباید قاضی رسیدگی کننده در اجرای آن به دلایلی که ذکر شد دراجرای  آن گشاده دستی نماید. متاسفانه با وجود این در پرونده ای که در یکی از شعب بازپرسی دادسراهای کرج مطرح بوده که در آن دو قطعه زمینی که در مجاورت یکدیگر قرار داشته و مالک یکی از این قطعات اقدام به ایجاد بنا در زمین خود نموده است و علیرغم اینکه عرض ملک این زمین ۱۲ متر بوده است اقدام به احداث بنا با عرض بیش از ۱۲ نموده  است و به ملک مجاوز تجاوز نموده است به نظر این پرونده به هیچ وجه مشمول ماده واحده مورد بحث نمی باشد چرا که ماده واحده موصوف به نظر در جایی قابلیت استناد دارد که اشتباه در پیاده نمودن نقشه ثبتی و … روی داده باشد مثلاً قطعه زمین ۲۴*۱۲ حدود چند سانتی اشتباه پیاده سازی شود ، به دیگر سخن در موقعیت مکانی آن اشتباه صورت گیرد و در این اشتباه حتی یک سانت به مساحت زمین اضافه نگردد، این اشتباهی است که مدنظر قانونگذار است و مشمول ماده واحده مورد بحث می باشد و اینکه مالک ادعای اشتباه کند و حتی  عرض ملک خود بیشتر اقدام به احداث بنا کند که این امر باعث نورگیری بیشتر در اپارتمان های احداثی و در نهایت مرقوبیت ملک خود شود از نظر قانونگذار مردود است و قانونگذار از چنین زیاده خواهی و تحصیل  نفع برای متجاوز به قیمت ناقص شدن مالک مجاور حمایت نمیکند تا مالک با آسودگی در ضمانت اجرای پرداخت خسارت به تجاوز ملک همسایه بپردازد بنابراین چنین تجاوزی محکوم به قلع بنا وفق مقررات عام است نه این قانون خاص.

حال اگر اظهارات و اقرار مالک در پرونده مبنی بر اینکه در ماههای اولیه مالک مجاور به وی اطلاع و هشدار داده که در ملک وی تجاوز کرده نیز ضم دلیل اخیر الذکر گردد اشتباه در استناد به این ماده واحده به وضوح قابل مشاهده است، در واقع قاضی با محدود کردن دایره اجرایی این ماده واحده بایستی مانع این آسودگی در سهل انگاری که نتیجه آن تجاوز به مالکیت افراد و تزلزل در قطعیت اسناد رسمی که نتیجتا باعث اصلاح آنها می گردد شود، امری که باعث بی توجهی متجاوز به هشدارها شده و مالک ملک تجاوز شده را با آسودگی و فراغ بال به بررسی و پرداخت خسارت آتی حواله می دهد!