مواردی پیش می آید که بستانکار برای تضمین وصول طلب خویش، از بدهکار وثیقه اخذ می نماید؛ در این حالت بدهکار و طلبکار در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و مدیون مالی را که معمولا ملک می باشد در رهن بستانکار قرار می دهد و مقرر می شود در صورتی که بدهکار تا تاریخ معینی بدهی خویش را پرداخت ننمود امکان وصول بدهی مذکور از طریق به اجرا گذاشتن سند رهنی تنظیمی مقدور باشد؛ در این مقاله سعی می کنیم نحوه اجرای سند رهنی از طریق اجرای ثبت را بررسی کنیم.

اولین قدم در بررسی نحوه اجرای سند رهنی

به طور کلی طبق قاعده، اجرای اسناد رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی از طریق همان دفتر خانه تنظیم کننده صورت می گیرد و نحوه اجرای اسناد رهنی نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد. بنابراین در وهله اول لازم است به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی مراجعه و درخواست اجرا به آن دفتر تقدیم گردد؛ دفترخانه با بررسی مدارک ابرازی و قانونی بودن درخواست، بلافاصله اجرائیه صادر و به مخاطب ابلاغ می نماید.

ابلاغ اوراق با پست

در حال حاضر غالبا اوراق ابلاغ به درخواست کننده تحویل می گردد تا از طریق پست پیشتاز برای مخاطب ارسال گردد و متعاقبا رسید پست به دفتر خانه داده می شود.

نحوه اجرا

دفتر اسناد رسمی با احراز ابلاغ اجرائیه و عدم اقدام بدهکار طبق ترتیب ذیل به اجرای سند رهنی ادامه می دهد:

اقدام اول دفترخانه برای انتخاب نحوه اجرای سند رهنی

از تاریخ ابلاغ اجرائیه به مخاطب، قانونگذار 10 روز مهلت برای اجرای مفاد سند و پرداخت بدهی تعیین نموده است و چنانچه ظرف 10 روز اقدامی از جانب بدهکار صورت نگیرد دفتر اسناد رسمی از ذینفع سند رهنی می خواهد تا نحوه اجرای سند رهنی را تعیین نماید؛

این اقدام بدین جهت است که بستانکار سند رهنی می تواند علاوه بر وثیقه از طریق دیگر از جمله توقیف سایر اموال بدهکار به ایفای حقوق خود قیام نماید و چنانچه بستانکار از وجود اموال نقدی بدهکار مثل اسناد تجاری قابل اطمینان وجوه نقدی نزد بانک ها و یا سهام شرکت های معتبر نزد بورس اطمینان داشته باشد می تواند وصول طلب خود را از موارد مذکور درخواست نماید. در عمده موارد نحوه اجرای سند رهنی از طریق مزایده مال مورد وثیقه صورت می گیرد و با فروش مال موضوع سند رهنی، حقوق ذینفع آن سند وصول می گردد. درمقاله ای جدا به مجازات فروش ملک در رهن بانک پرداخته شده است.

اقدام دوم در بحث نحوه اجرای سند رهنی

پس از تعیین نحوه اجرای اسناد رهنی در دفترخانه، دفتر اسناد رسمی پرونده را برای ادامه به واحد اجرای ثبت اسناد رسمی ارسال می کند که اجرای اسناد رهنی را بر عهده دارد و با وصول پرونده به آن اداره پرونده به یکی از کارشناسان ارجاع و متقاضی اجرا برای باقی مراحل می بایستی به کارشناس مربوطه مراجعه نماید.

قدم سوم در ادامه عملیات و نحوه اجرای سند رهنی در اجرای ثبت

پس از وصول پرونده به اجرای ثبت، اداره مذکور استعلام وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت مربوطه اخذ می نماید. (مخصوص امرار املاک) و پس از وصول استعلام ثبتی مرحله ی ارزیابی شروع می شود. چنانچه استعلام ثبتی با مندرجات سند رهنی تعارض نداشته باشد و مانعی برای اجرا موجود نباشد مرحله ارزیابی ارزش ملک آغاز می گردد.

ارزیابی موضوع سند رهنی

در بررسی نحوه اجرای سند رهنی بایستی توجه داشته باشیم که موضوع سند رسمی همیشه ملک نیست و اموال دیگری از جمله اتومبیل و سهام بورسی و ….. می تواند موضوع اجرای سند رهنی قرار گیرد. با ذکر این مقدمه بیان می دارد در مرحله ی ارزیابی بسته به موضوع سند، کارشناس صلاحیت دار تعیین می گردد و کارشناس پس از معاینه محل و انجام تحقیقات کافی قیمت روز ملک را تعیین و به اداره ثبت اعلام می نماید. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می گردد.

اعتراض به ارزیابی در بحث نحوه اجرای اسناد رسمی

پس از ابلاغ نظریه کارشناسی به طرفین، طرف معترض می بایستی ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خویش را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به واحد اجراء تسلیم دارد. در صورتی که اعتراض ظرف مهلت مذکور انجام نشود ارزیابی قطعی می گردد. چنانچه یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس، مزایده ارزیابی تجدید می گردد.

در صورت وصول اعتراض نسبت به نظریه کارشناس، رئیس ثبت به قید قرعه از بین 3 نفر کارشناس رسمی یک نفر را انتخاب و با اعطای سمت معقول به کارشناس اخطار لازم را جهت اظهار نظر می دهد.

ترتیب و نحوه برگزاری مزایده در اجرای سند رهنی

پس از قطعیت ارزیابی، نوبت به مزایده می رسد؛ قاعدتا این مرحله برای متعهدله سند رهنی جذاب ترین بخش از یک داستان حقوقی است زیرا در این مرحله است که قرار است خریداری پیدا شود و با خرید عین مرهونه موجبات تأدیه حقوق مرتهن را فراهم آورد. در بررسی نحوه اجرای سند رهنی بایستی ذکر گردد پس از قطعیت ارزیابی ابتدا مزایده به موجب یک آگهی اطلاع رسانی می شود.

آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر می شود که فاصله انتشار تا روز مزایده نباید کمتر از 15 روز باشد و علاوه بر آن آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده و … الصاق می شود. مزایده به صورت حضوری برگزار و موضوع آن به بالاترین پیشنهاد واگذار می گردد.

عدم فروش مال موضوع سند رهنی در مزایده اجرای سند رهنی

چنانچه در جلسه مزایده خریداری برای مال بازداشتی پیدا نشود با دریافت حق الاجرا و حق مزایده مال موضوع اجرای سند رهنی به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به شخص متعهدله واگذار می گردد و اگر مازاد بر طلب باشد مابه التفاوت از مرتهن وصول می گردد و چنانچه قادر به پرداخت ارزش مازاد نباشد می تواند به نسبت طلب خود از مال مورد وثیقه را تملک نماید و در واقع شریک مشاعی راهن گردد.

پس از اتمام جلسه مزایده، صورتمجلس آن به امضاء مسئولین و نماینده دادستان، خریدار و همچنین راهن و مرتهن می رسد. چنانچه موضوع مزایده، غیر منقول باشد پس از مزایده ظرف 48 ساعت پرونده نزد رئیس ثبت ارسال می گردد تا نسبت به صدور سند رسمی اقدام گردد.

بانک های به عنوان تسهیلات دهندگان مالی یکی از مهم ترین بخش ها جامعه هستند. به این صورت که کارآفرینان و فعالان اقتصادی برای ایجاد یا توسعه کسب و کار خود در بعضی اوقات به برخی تسهیلات بزرگ و کوچک بانکی احتیاج دارند.

اما بانک بر اساس چه تضمین برگشتی، این تسهیلات را به متقاضیان ارائه کند؟

یکی از تضمین های ارائه تسهیلات به متقاضیان سند رهنی است.

سند رهنی یا به اصطلاح سند ملکی رهنی سندی است که توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط وام گیرنده، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

در واقع با تنظیم سند ملکی رهنی، وام گیرنده، ملک خود را در قبال وامی که دریافت کرده در گرو و یا وثیقه بانک قرار می دهد.

اصطلاحات موجود در سند رهنی

به شخصی که ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک می‌گذارد راهن می‌گویند.

به بانک یا موسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‌گیرد مرتهن می گویند.

به ملکی که در گرو گرفته بانک قرار داده شده عین مرهونه گفته می شود.

به قراردادی که برای این منظور نوشته می شود رهن گفته می شود.

فراموش نکنید که سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود یک سند رسمی است. و به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه بدهی خود، یکی از املاک خود را در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار می‌دهد. و این امر باعث رفع مالکیت راهن بر ملک نخواهد شد.

آیا می توان بجای فردی دیگر سند رهنی داد ؟

بله. در صورت اطمینان افراد از همدیگر شخصی ثالث می تواند بجای وام گیرنده یا همان راهن سند رهنی ارائه دهد. با این مضمون که اگر فرد وام گیرینده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکند بانک ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب به بانک پرداخت شود.

مالکیت ملک رهنی

ملکی که به عنوان طلب وام یا تسهیلات در رهن طلبکار قرار می‌گیرد هرچند در مالکیت طلبکار قرار نمی گیرد اما تا زمان پرداخت عین طلب در مالکیت طلبکار خواهد بود.

از طرفی راهن در عین اینکه همچنان بر ملک مالکیت داشته و اختیار هر گونه دخل و تصرفی در ملک را دارد، نمی تواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.

در غیر اینصورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد معتبر و صحیح و اگر رضایت ندهد به طور کلی باطل می باشد.

مشکلات خرید ناآگاهانه خانه در رهن یا وثیقه بانک ؟

اگر شخص بدون اطلاع از اینکه خانه ای در رهن بانک است آن را بخر چه کند؟

شخص در ابتدا می‌تواند از فروشنده بخواهد علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام کند.

اگر فروشنده این کار را انجام نداد خریدار حق دارد معامله را به هم بزند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن بدهد.

در برخی موارد با وجود توافق باز هم دو طرف اختلاف پیدا می کنند. در این حالت باید خریدار برای انجام امور مربوطه به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی با مراجعه به محاکم دادگستری برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن ملک دادخواست دهد قرارداد.

در این حالت رهن در واقع بین سه طرف فروشنده که وام گیرنده است، خریدار و بانک بسته می شود. اگر در این بین توافق شد که خریدار در پرداخت جایگزین فروشنده شود مشکلی ایجاد نمی‌شود. اما اگر توافقی در میان نباشد لزوماً باید دادخواست تنظیم شود.

در سند رهنی به طور معمول میزان خسارت وارده که می توان از راهن دریافت کرد به صورت درصد سالانه قید و عنوان می شود.

چنانچه بانک بخواهد برای دریافت طلب معوقه از سند رهنی استفاده کند راهن علاوه بر اصل مبلغی که تعهد کرده مکلف است درصدی را به عنوان خسارت به بانک بدهد.

اجرائیه سند رهنی

اجرائیه سند رهنی یک اصطلاح حقوقی و به معنی فروش زودهنگام و اجباری یک دارایی برای جبران یک طلب است.

مطابق با قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، درصورتی که موعد پرداخت طلب بدهکار (راهن) برسد و وی نتواند بدهی خود را پرداخت کند، وام دهنده (مرتهن) می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی، تقاضای صدور اجرائیه سند رهنی را داشته باشد.

فروش ملک رهنی

چنانچه بدهکار تا ده روز پس از تاریخ ابلاغ اجرائیه سند رهنی نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، با توجه به درخواست طلبکار، اداره ثبت مجبور به ارزیابی و کارشناسی مورد معامله خواهد شد.

در صورت قطعیت فروش ملک رهنی، مرتهن حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به فروش ملک رهنی و وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی اقدام کرده و مازاد را به راهن مسترد می نماید.

قرارداد رهن

قرار رهن قراردادی است که به واسطه آن یک مال وثیقه یک دین و طلب قرار می گیرد.

در قرارداد رهن، زمانی کسی که از دیگری طلبی داشته یا معامله و مشارکتی را با وی داشته است، مالی از شخص بدهکار یا مشارکت کننده مثلاً خانه، ماشینش را به عنوان وثیقه نگهدار می کند.

علت استفاده از قرارداد رهن این است که اگر بدهکار بدهی خود را طبق قرارداد در موعد مقرر پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلبش را از مال مورد وثیقه بردارد.

وکالت در فروش عین مرهونه

در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، عقد قرارداد رهن و سند رهنی، حق فروش را به مرتهن نمی هد. بنابراین طلبکار برای فروش عین مرهونه نیاز به وکالت از راهن دارد.

به همین خاطر یکی از شروط قرارداد رهن این است که اگر بدهکار نتواند طلب خود را بپرداز، مرتهن وکالت دارد مال مرهونه را بفروشد.

در صورتی که این شرط ضمن عقد رهن نیاید مرتهن برای اینکه بتواند بدهی اش را از راهن بگیرد باید به دادگاه مراجعه کرده و وکالت در فروش عین مرهونه را بدست آورد.

بهترین روش معامله ملک در رهن بانک

معمولا راه های مختلفی برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد وجود دارد. اما مطمئن ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و به دنبال آن انتقال قانونی سند می باشد.

فروش مال غیر غیرقانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری به شمار می‌آید. هر چند که با تسهیلات بانکی خریداری شده متعلق به مالک است اما به دلیل لطمه دیدن منافع بانک در صورت فروش ملک بدون رضایت بانک تسهیلات دهنده موضوع قابل پیگیری حقوقی است.

اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک اخذ شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد در صورت پرداخت نشدن اقساط بانک حق توقیف ملک در رهن بانک را دارد.

در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات باید توسط مالک پرداخته شود در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات ملک به مزایده گذاشته می‌شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده باقی مبلغ به مالک بازگردانده می شود.

گاهی ممکن است مالک به هم دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فکر می‌کند بفروشد. تا چند سال پیش به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر این خانه ها از طریق موبایل به نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند در رهن بانک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.

فروشنده و خریدار تعهد می‌کنند که صاحب ملک حق عزل وکیل را ندارد و کیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند که تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود اما با فوت یکی از طرفین مشکلات ایجاد می‌شد. در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام الاختیار بلاعزل را به منظره فروش‌ ملک تلقی می‌کنند اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل کند.از این رو خود آنها توصیه می کنند خریدار شرط که وسایل را نیز قید کنند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.